2月19日，克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心发布的2025地产专项债深度研究报告显示，2025年房地产类专项债发行规模快速增长，地方专项债发行规模增长超过5000亿元，主要投向了年内重启的土地储备类专项债，助力房地产市场加快企稳。
报告显示，针对2025年专项债发行变化，梳理了近800支地产类专项债、5500个房地产项目投向，结合各地供求情况评测其对稳楼市的推动作用，核心观点包括：专项债规模与地产类投放双创新高，土储类重启成稳地产核心动力。
2025年，地方专项债实际发行规模达4.6万亿元，如期刷新历史新高。104.4%的发行完成率，位列2022年之后的历史第二高位。
需要注意的是，2022年的发行额度包含对2020—2021年未完成项目的补发资金，从这一角度考量，2025年专项债发行的推进力度实际处于历史最高水平。
聚焦房地产行业，2025年相关项目的专项债发行了785支，涉及具体项目约5500个，涉及发行金额合计9212亿元，同比增长150%，发行金额已经超过2023年、2024年两年的总和，这主要得益于土地储备类专项债的重启。
央地联动构建专项债稳地产政策闭环，资金落地成效显著。
中央明确专项债投向并简化流程，搭建顶层政策框架。地方超800次稳市政策与专项债投向高度契合。全年地产类专项债预计撬动1.1万亿元收益，为市场企稳提供核心支撑。
地产类专项债占比升至近年新高，投向结构聚焦三大核心领域。
专项债投向房地产占比达29%，为2020年以来最高水平。土地储备、城中村改造、保障房是主要投向，各品类收益规模与兑现周期差异显著。城中村改造成为短期内收益兑现比例最高的领域。
地产类专项债空间分布贴合发展规律，呈现东密西疏与头部集聚特征。
专项债投放与城市“人地房钱”要素联动，超四成资金流向华东区域。头部城市集聚效应明显，TOP10城市发行占比达35%，北京发行规模断层式领先。
不同能级城市专项债投向各有侧重，三四线棚户区改造占比更高。
三四线城市地产类专项债发行占比过半，是新型城镇化建设的重点发力区域。从结构特征来看，一线城市侧重城中村改造，二线城市聚焦土地储备，三四线以棚户区改造占比最高，适配各能级发展需求。
地产类专项债长期收益潜力巨大，稳市场效能向头部城市高度集聚。
报告显示，专项债相关项目预测总收益超9.2万亿元，超全年商品房销售规模。年内融资预计撬动1.1万亿元动态收益，其中48%集聚TOP20城，成为头部城市市场企稳的重要支撑。
土地储备类专项债是地产类投放核心，兼具优化库存与供给提质作用。
土储类专项债占地产类专项债发行规模的59%，撬动收益规模居各品类之首。其重点收储闲置用地，既优化房地产广义库存结构，又为市场注入优质新增住宅用地。
专项债是重塑地产供求生态的关键抓手，需多举措释放效能建长效机制。
报告称，专项债当前有效化解地产存量风险，为行业带来新增投资与稳定预期。未来还需从盘活存量、深化城市更新、政策协同等五方面发力。通过规范管理与多元运作，筑牢房地产长效企稳根基。
报告提到，2025年房地产类专项债发行规模快速增长，既是化解存量风险的及时雨，也是重塑供求生态的催化剂，为行业带来9000亿元新增投资与万亿级新房成交预期。未来通过精准发力与系统施策，专项债将持续发挥“稳供给、促需求、提信心”的关键作用，为房地产市场长效企稳筑牢根基。
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